Esenzione IMU sugli “alloggi sociali”: nullo l’accertamento dell’Ente locale che non contenga la motivazione del diniego di esenzione
by fastadmin | 13 Maggio 2026 2:19
Il contributo analizza i principi in materia di IMU ed edilizia residenziale e le ricadute in tema di motivazione degli atti impositivi alla luce del recente approdo della giurisprudenza di legittimità con particolare riferimento alla Sentenza N. 27020/2025 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione che ha esaminato la questione relativa all’obbligo di motivazione dell’avviso di accertamento IMU nei casi in cui il Comune neghi l’esenzione prevista per gli alloggi sociali consolidando l’applicazione del principio di trasparenza amministrativa sancito dallo Statuto del contribuente.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 27020 dell’8 ottobre 2025, è intervenuta sul tema dell’esenzione IMU per gli alloggi sociali, affrontando nel dettaglio la normativa di settore e stabilendo un principio di grande rilevanza anche in materia di motivazione degli atti tributari, ponendo così un limite alla prassi degli enti locali di emettere avvisi di accertamento basati su dinieghi standardizzati privi di motivazione specifica.
Nel caso esaminato dalla Suprema Corte, relativo a un contenzioso tra un ente pubblico (IACP) e l’amministrazione comunale, i giudici di piazza Cavour hanno affermato l’importante principio di diritto secondo cui: ”In tema di IMU, è nullo ex art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’avviso di accertamento privo di specifica motivazione sul contestuale diniego dell’esenzione prevista per i c.d. “alloggi sociali” dall’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, non rilevando che la dichiarazione dell’ente contribuente (nella specie, di uno IACP) per l’anno di riferimento (attraverso la compilazione del modello approvato con il D.M. 30 ottobre 2012) si limiti, per ciascun immobile, alla semplice barratura del campo appositamente riservato (con dicitura generica) alle “Esenzioni” (senza possibilità di alcuna specificazione), giacché, per un verso, il contribuente è un ente pubblico abilitato per legge all’esercizio esclusivo di funzioni riguardanti l’edilizia residenziale pubblica, per cui l’opzione contenuta nel modulo ministeriale è univocamente riferibile, in coerenza con la destinazione degli immobili a soddisfare il fabbisogno abitativo delle classi meno abbienti, al regime dei c.d. “alloggi sociali”; per altro verso, l’ente impositore è preposto alla gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale, per cui le informazioni acquisibili in tale veste consentono un agevole monitoraggio delle assegnazioni in locazione a persone svantaggiate nell’ambito del proprio territorio”.
La decisione assume particolare rilievo per diversi ordini di ragioni.
Preliminarmente va evidenziata la dettagliata ricostruzione normativa in tema di IMU e, specificatamente, in tema di “alloggi sociali” eseguita dagli Ermellini.
Come è noto, l’art. 9, comma 8, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha stabilito che all’IMU si applica l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lett. i), del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, in base al quale sono esenti gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all’art. 73, comma 1, lett. c), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, fatta eccezione per gli immobili posseduti da partiti politici, che restano comunque assoggettati all’imposta indipendentemente dalla destinazione d’uso dell’immobile, destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di cui all’art. 16, lett. a), della legge 20 maggio 1985, n. 222.
In seguito, l’art. 91-bis, comma 3, del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, ha previsto che, con decorrenza dall’1 gennaio 2013, l’esenzione di cui all’art. 7, comma 1, lettera i), del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, si applica in proporzione all’utilizzazione non commerciale dell’immobile, quale risulta da apposita dichiarazione e che, con successivo decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, “sono stabilite le modalità e le procedure relative alla predetta dichiarazione, gli elementi rilevanti ai fini dell’individuazione del rapporto proporzionale, nonché i requisiti, generali e di settore, per qualificare le attività di cui alla lettera i) del comma 1 dell’art. 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, come svolte con modalità non commerciali”.
In attuazione del sopra citato art. 91-bis, comma 3, del D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, il D.M. 19 novembre 2012, n. 200, ha dettato una dettagliata disciplina sui requisiti soggettivi ed oggettivi “per lo svolgimento con modalità non commerciali delle attività istituzionali”, disponendo (art. 6) che “Gli enti non commerciali presentano la dichiarazione di cui all’articolo 9, comma 6, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, indicando distintamente gli immobili per i quali è dovuta l’IMU, anche a seguito dell’applicazione del comma 2 dell’articolo 91-bis, del decreto-legge n. 1 del 2012, nonché gli immobili per i quali l’esenzione dall’IMU si applica in proporzione all’utilizzazione non commerciale degli stessi, secondo le disposizioni del presente regolamento. La dichiarazione non è presentata negli anni in cui non vi sono variazioni”.
Il modello di dichiarazione dell’IMU (nonché della TASI) per gli enti non commerciali è stato, poi, approvato, unitamente alle istruzioni per la sua corretta compilazione, con il D.M. 26 giugno 2014 mentre, non è risultato utilizzabile per le altre esenzioni da IMU che non concernono gli enti non commerciali, come è, appunto, per il caso degli “alloggi sociali” – posto che nel prevedere l’esenzione per i “fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008”, l’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201 non ha specificamente regolamentato le formalità redazionali della relativa dichiarazione.
Il modello di dichiarazione dell’IMU (e della TASI) è stato, invece, approvato (insieme alle istruzioni per la compilazione) con il D.M. 30 ottobre 2012 e contiene un quadro descrittivo per ciascun immobile, suddiviso in campi numerati da 1) a 20): il campo 15), per quanto di interesse in questa sede, era dedicato alle “esenzioni” ma la relativa casella si limitava a contenere la generica dicitura “Esenzione” che non consentiva di individuare in modo agevole la specifica esenzione invocata dal contribuente nell’ambito dell’elenco riportato alle pagine 21 e 22 delle istruzioni per la compilazione.
Orbene, alla luce dei predetti limiti informativi contenuti nel Modello Ministeriale – insiti nella configurazione grafica e nella compilazione “vincolata” del modello ministeriale approvato con il D.M. 30 ottobre 2012, che non consente di identificare l’esenzione prescelta – ed alla luce di un’esegesi “evolutiva” dell’art. 7, comma 1, della legge 27 luglio 2000, n. 212 c.d. Statuto del Contribuente, i Giudizi di Piazza Cavour hanno correttamente affermato che l’onere motivazionale a carico dell’ente impositore sia flessibile e graduabile, dovendo rapportarsi e commisurarsi all’accuratezza e alla specificità delle allegazioni dedotte (e, se del caso, documentate) dal contribuente in ordine al possesso dei requisiti soggettivi e/o oggettivi per beneficiare di una determinata esenzione” e che, pertanto, la richiesta di una generica ed indefinita invocazione di un regime di “Esenzione” attraverso la semplice barratura del campo 15), proveniente in ogni caso da un ente “qualificato” ovvero da un ente pubblico abilitato per legge all’esercizio esclusivo di funzioni riguardanti l’edilizia residenziale pubblica, non può che rendere chiaro ed inequivoco il riferimento all’esenzione prevista dall’art. 13, comma 2, lett. b), del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 1, comma 707, n. 3), lett. b), della legge 27 dicembre 2013, n. 147.
Da quanto esposto la Suprema Corte ha ritenuto correttamente potersi senz’altro affermare che l’unica esenzione da IMU che uno IACP può invocare per gli immobili destinati a soddisfare il fabbisogno abitativo delle classi meno abbienti, in coerenza con il suo ruolo istituzionale, non può che concernere i c.d. “alloggi sociali” e che, di conseguenza, la questione relativa allo standard motivazionale dell’atto impositivo debba essere correttamente esaminata in relazione alle particolarità della fattispecie sub iudice, tenendo anche conto della peculiarità dell’esenzione accordata dal legislatore ai c.d. “alloggi sociali”, la quale postula una preventiva cognizione del Comune (competente ratione loci in base alla loro ubicazione) sull’individuazione, sulla disponibilità e sulla utilizzazione degli alloggi muniti dei requisiti previsti dal D.M. 22 aprile 2008 nell’ambito della propria circoscrizione.
Ed invero l’ente locale, grazie alle competenze riservategli dalla legislazione statale e regionale in materia di assegnazione di tali alloggi alle famiglie svantaggiate, attraverso la gestione delle domande e dei bandi pubblici, l’impulso alle procedure di messa in mora e di decadenza dell’assegnazione, la definizione dei canoni di locazione e il pagamento delle spese, il controllo sull’effettivo possesso da parte dei beneficiari dei requisiti oggettivi e soggettivi, gode di un accesso privilegiato ad informazioni complete ed aggiornate sull’anagrafe degli “alloggi sociali” assegnati in locazione a persone svantaggiate nel proprio territorio di cui esso non può non tener conto in sede di controllo delle dichiarazioni pervenute per il riconoscimento della correlativa esenzione e, solo in caso di esito negativo, di emanazione del conseguente avviso di accertamento per l’omesso versamento dell’IMU nei confronti dei proprietari pubblici o privati.
Di conseguenza, un avviso di accertamento che sia carente di giustificazioni sul diniego dell’esenzione, a fronte di una richiesta proveniente da un ente pubblico – in veste di contribuente – deputato a compiti operativi nel campo dell’edilizia residenziale pubblica, da parte di altro ente pubblico – in veste di ente impositore – preposto alla gestione (e, quindi, agevolato nel monitoraggio) degli alloggi di edilizia residenziale pubblica e sociale, non può che essere considerato nullo per difetto di motivazione: viene così escluso che la genericità della dichiarazione presentata dall’ente IACP – compilata tramite il modello ministeriale con la semplice barratura della casella “esenzioni” e posto che in ogni caso l’amministrazione dispone già delle informazioni necessarie per verificare la destinazione degli immobili e le condizioni degli assegnatari – possa giustificare l’assenza di motivazione anche perché l’amministrazione dispone già delle informazioni necessarie per verificare la destinazione degli immobili e le condizioni degli assegnatari.
In conclusione, la pronuncia in esame assume un importante rilievo pratico in quanto impone agli enti locali di abbandonare prassi basate su dinieghi automatici e rafforza la tutela del contribuente, garantendo maggiore certezza e correttezza nell’azione amministrativa: l’avviso di accertamento con cui viene negata l’esenzione IMU deve contenere una motivazione chiara, puntuale e specifica e l’ente impositore è tenuto a esplicitare le ragioni concrete per cui ritiene non spettante l’agevolazione richiesta, trattandosi di un obbligo che discende direttamente dai principi di trasparenza e comprensibilità degli atti fiscali sanciti nello Statuto del contribuente e che consentono allo stesso di esercitare pienamente il proprio diritto di difesa.
Avv. Danila Sollazzo
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